「自宅の相続でもめている…。」

「投資不動産の相続でもめている…。」

はい。
相続する不動産によっては弁護士に依頼した方が良い場合があるでしょう。 この点、相続額が大きくなりがちな自宅や投資用不動産がある場合は、弁護士に依頼して適正な評価額を定めたり不動産を維持するのか、それとも処分をするのか個々の相続人で利害が複雑に対立することが多いです。自宅や投資用不動産がある場合には、弁護士に依頼するか検討して良いでしょう。

ウカイ＆パートナーズ法律事務所では、不動産の相続でお悩みの方や相続に絡む法律的な問題につき、３０分の無料相談を受けております。法律相談をご希望の方は、 ぜひ、我々弁護士にご相談下さい。

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そのような場合、まずは、自宅に誰が住むのか、それとも処分するのか、共有状態にするのか協議することになります。誰かが住む場合には、他の相続人は、代償金を請求することになります。また、処分する場合には、相続人間で協議して売買手続をする必要があります。共有状態にして、共同利用したり、一方が使用して他方が家賃をもらうという形でまとまることもあります。なお、自宅に配偶者が住んでいる場合には、配偶者居住権を検討しても良いでしょう。

配偶者居住権は、夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者の居住権を保護するための制度であり、夫婦の一方が亡くなった場合に、残された配偶者が、亡くなった人が所有していた建物に、亡くなるまで又は一定の期間、無償で居住することができる権利です。建物の価値を「所有権」と「居住権」に分けて考え、残された配偶者は建物の所有権を持っていなくても、一定の要件の下、居住権を取得することで、亡くなった人が所有していた建物に引き続き住み続けられるようにするものです。

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そのような場合、不動産の価値の法定相続分に相当する額につき、代償金を求めると良いでしょう。そして、代償金を定めるにあたっては、不動産の査定を取得したり、場合によっては不動産鑑定をすることにより、適正な評価額を定める必要があります。

ウカイ＆パートナーズ法律事務所では、自宅不動産の相続におけるトラブルにつき、他の相続人と交渉したり、調停・審判・訴訟の対応を致します。 不動産の相続の問題は、ぜひ、我々弁護士にご相談下さい。

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投資アパートやマンション、駐車場や持ちビルなど、投資不動産を相続する場合、相続額が大きくなるため、相続人間で揉めることが多々あります。
まずは、各投資物件の評価額を定めた上で、相続財産の総額を把握し、相続財産目録を作成すると良いでしょう。その上で、どの不動産を誰が相続するか、どの不動産を売却するかを決めていきます。

投資不動産が複数あり、それぞれ相続したとしても、その価値に差があることはあるでしょう。その場合には、相続人間で不公平にならないように、代償金を定めて価値の高い不動産を相続することになった者が、価値の少ない不動産を相続することになった者に対して、代償金を支払うことで調整します。

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相続発生前の賃料で借主から未受領の賃料は、相続の対象となり、遺産分割協議や遺産分割調停・審判で分割していきます。これに対し、相続発生後の賃料は、当事者が合意しない限り遺産分割調停・審判で定めることができません。そのため、協議により母が支払ってくれない場合には、別途、裁判所に不当利得の返還請求をする必要があります。

相続不動産の賃料収入を一人占めされている場合には、法的な請求をすることで解決できることが多いです。ウカイ＆パートナーズ法律事務所では、投資不動産の相続における賃料トラブルにつき、他の相続人と交渉したり、調停・審判・訴訟の対応を致します。投資不動産の相続の問題は、ぜひ、我々弁護士にご相談下さい。

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相続財産に不動産がある場合、不動産の評価額を決める方法としては、以下の方法があります。

不動産会社による査定

多くの不動産会社が簡易的に不動産の評価額を算出するサービスを提供しており、その査定額を参考に評価額を決定することはよくあります。ほとんどの場合が無料で査定してくれています。実務では、まずは、この不動産会社の査定書を提示することが一般的です。

不動産鑑定士による評価

不動産鑑定士に依頼して評価を行うことで、最も正確な評価額を得ることができます。不動産鑑定士は市場の動向や物件の状態、収益性などを総合的に考慮して適正な価値を算出します。ただし、専門的な評価であるためコストがかかります。
不動産の種類や広さによりますが、相場としては、３０～１００万円程度の鑑定料がかかることが多いです。遺産分割調停・審判では、不動産鑑定評価で定めることがよくあります。

固定資産税評価額による評価

固定資産税評価額を基準に不動産を評価する方法です。この評価額は、固定資産評価証明書や市区町村から毎年送付される固定資産税の課税明細書で確認できます。一般的に固定資産税評価額は市場価値の約５～７割程度とされることが多く、これを参考に評価額を算出することがよくあります。固定資産評価証明書は市区町村の役所や都税事務所で入手できます。遺産分割協議・調停等の目安として、取得するのが通常です。

路線価による評価（土地の場合）

土地の評価には、相続税の計算基準となる路線価を用いる方法があります。路線価は国税庁のウェブサイトで確認でき、通常は市場価値の約８割とされています。同じく遺産分割協議・調停等の目安として、調べるのが通常です。

借地権の評価

相続財産に借地権付きの土地や建物が含まれる場合、借地権の評価が必要です。評価は更地の価格に借地権割合を掛けて算出されます。借地権割合は国税庁のウェブサイトで確認できます。同じく遺産分割協議・調停等の目安として、調べるのが通常で、最終的には、不動産会社の査定や不動産鑑定士による鑑定をすることが多いです。

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時価で判断されます。遺産分割に際しては、相続税申告の際に採用される路線価方式や倍率方式などのいわゆる相続税評価額ではありません。ただし、地方の不動産などで中々売れない不動産の場合、不動産業者が査定できない場合や、査定してくれない場合があり、さらには、査定しても取引事例がないため正当な評価額とは言えない場合もあります。そのような場合には、相続税評価額を参考にして遺産分割協議において当該不動産の評価額を取り決めることがあります。

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地方に限らず、１都３県においても、町の外れにあったり崖の上の土地であったりすると、そもそも流通性が全くなく正当な価値を査定することもできないことがあります。このような場合、固定資産税評価等の相続税評価額を参考にすることが多いのですが、売れない土地であるにも関わらず、一定の評価が付いていることは良く見かけます。この場合、いらない土地の押し付け合いとなることが多いのですが、この場合、一つの解決としては、法定相続分でそれぞれ共有状態で相続する方法があります。

もっとも、対立している相続人間で相続不動産を共有持分で相続するのは、後のトラブルを引き起こす可能性もあるので得策ではありません。また、対立していなくても、二次相続、三次相続が発生すると共有者が１０人を越えたりすることになり、後々の処理が本当に大変になります。そのため、最終的な解決方法としてですが、当該不動産を遺産分割に際してはゼロ評価として、相続人の一人が単独相続することにする解決もあります。

ウカイ＆パートナーズ法律事務所では、不動産の相続における相続人間の争いや、様々なトラブルに対応するために、他の相続人と交渉したり、調停・審判・訴訟の対応を致します。 不動産の相続の問題は、ぜひ、我々弁護士にご相談下さい。